2016年以來，一系列支持住房租賃的政策密集出臺，其中“允許商業(yè)用房改建為租賃住房”無疑是最受關注的一條。廣東、北京、上海、河北等地陸續(xù)發(fā)布細則，明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，水電氣費用按居民標準執(zhí)行，土地用途也可在一定期限內不予變更。這被許多業(yè)內人士視為商業(yè)地產(chǎn)去庫存的“大招”。2017年商業(yè)地產(chǎn)會因此迎來春天嗎？

要回答這個問題，首先需要理解“商改租”政策的初衷。過去幾年，商業(yè)地產(chǎn)尤其是二三線城市的購物中心、寫字樓面臨嚴重的過剩壓力。電商沖擊、實體經(jīng)濟疲軟導致商鋪空置率攀升；與此熱點城市住宅租賃需求旺盛，但租賃房源供給嚴重不足，租金持續(xù)上漲。政策希望打通這兩個供需“堰塞湖”：一方面給商業(yè)地產(chǎn)提供一條去化新路，另一方面增加租賃住房供給，緩解租房難、租房貴的問題。

從供給端看，商改租確實為部分商業(yè)項目打開了想象空間。一些位于核心地段或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的商辦項目，如果改成租賃公寓，租金回報率可能高于原有的商業(yè)經(jīng)營，同時也能享受稅收優(yōu)惠和財政補貼。2017年初，不少開發(fā)商和運營機構已經(jīng)開始試水長租公寓，并將此視為新的業(yè)務增長點。從需求端看，一線城市和部分二線城市的白領、新市民群體對品質租賃的需求正在上升，他們愿意為獨立、安全、有服務的租賃住房支付溢價。這似乎形成了一種雙向奔赴的局面。

但是，“春天”并不會自動到來，商改租要真正落地生根，仍面臨多重現(xiàn)實障礙。第一，改造成本高。商業(yè)用房的消防、結構、采光等標準與住宅有較大差異，改建需要投入大量資金。第二，回報周期長。租金收益率普遍偏低，而融資渠道和REITs等退出機制尚未完善，企業(yè)參與積極性容易受限。第三，土地和產(chǎn)權問題復雜。有些地方土地年限制約了長期投資意愿，改造成本攤到較短的剩余年限上，使得項目經(jīng)濟賬算不過來。第四，公共服務配套。雖然水電氣按居民標準執(zhí)行可以減負，但落戶、學區(qū)等核心權益仍然與產(chǎn)權住宅掛鉤，租賃住房難以完全平等享受公共服務，這也抑制了部分租戶轉為長租的意愿。

房地產(chǎn)市場的周期性因素也在影響走向。2017年正處在一個特殊節(jié)點：一二線城市住宅市場因調控趨緊而降溫，資本開始尋找新的流向；但與此金融去杠桿、防風險的主基調又不允許資金過多流向房地產(chǎn)領域，這給商改租的融資和環(huán)境帶來雙重壓制。因此，與其說2017年是商業(yè)地產(chǎn)的“春天”，不如說這是向新路徑躍遷的一個開端。

一個更準確的判斷是：商改租更像化危為機的“政策穩(wěn)定器”，而不是讓商業(yè)地產(chǎn)全面復蘇的中興力量。對于持有存量商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來說，如果能夠結合項目區(qū)位和市場需求，率先打造出成熟的改造運營模式，就可能搶占先機；但對于位置偏、改造成本高、周邊租賃需求不足的項目，就未必能把政策紅利變現(xiàn)。2017年與其說是全面“春天”，更需要產(chǎn)業(yè)給出耐心：在政策細則到位、金融工具引入之后，市場分化和模式迭代會是長期的過程。

多地允許商改租確實為企業(yè)提供了重大信號和轉型窗口。保持政策連續(xù)性和深化細則，會比一時樂觀更有利于培育住房租賃、商業(yè)新生態(tài)。當前要務是把租金、客流、基建和對高品質租賃服務的培訓落到實處。對想長期爬坡租房市場和輕資產(chǎn)企業(yè)來說，契機值得珍視；但對整個房地產(chǎn)格局而言，踏準邏輯最關鍵——是否能明顯做大規(guī)模、吸引穩(wěn)定大眾群體跟物業(yè)改良介入，取決于軟硬兼施的投資決心與實際服務形態(tài)，也不擔心2017行業(yè)缺乏增量話題而演化后走入整體情緒平靜。住房租賃的業(yè)務盤整才剛剛開機閘門緩緩抬高，運營是物業(yè)邁向租房王的下一個步進規(guī)模臺階的符號，或者僅僅是一個有效房地產(chǎn)的大盤中更多選擇權的擴充形成的一部分優(yōu)質路徑改變真正開始搭建。無論具體頭盤的規(guī)模是好轉型還是仍難抽身乏力外，商改租的實際沖擊波都會沉淀相應的存量用房的階段性管理疏通（開篇答案是以商轉租機遇窗口性質作信號探討春天的并非虛設想象擴大具體構建某春季時刻單月分析追漲炒回報快速投機定術語予以真實研判）。整個社會發(fā)展階段允許房地產(chǎn)開發(fā)邏輯生發(fā)出長期有效多樣取向是產(chǎn)業(yè)能否重上青云的重要部分判斷依據(jù)不是簡單地表述一個冬天以后自然就是春暖。